Kira Tespit Davası Nedir? Şartları, Süreler, İhtar ve Arabuluculuk Süreci

Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kira bedelinin güncel ekonomik koşullara uymaması ve kiraya veren ile kiracının kira miktarında uzlaşamamasıdır. Bu durumda başvurulan hukuki yol kira tespit davasıdır. Kira tespit davası, kira sözleşmesindeki kira bedelinin mahkeme tarafından, emsal kira değerleri ve hakkaniyet ölçütleri dikkate alınarak yeniden belirlenmesi amacıyla açılır.

Bu dava hem kiracılar hem de kiraya verenler tarafından açılabilir. Temel amaç, kira bedelinin rayiç değerlere uygun hâle getirilmesidir.

---

Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Kanun uyarınca, kira bedelinin belirlenmesinde;

• Üretici fiyat endeksi (ÜFE değil, son 12 aylık TÜFE ortalaması),
• Kiralananın durumu,
• Emsal kira değerleri,
• Hakkaniyet ilkeleri

esas alınır. Beş yıllık süre dolduysa, mahkeme TÜFE sınırıyla bağlı değildir ve tamamen rayiç değerlere göre yeni kira bedeli belirler.

---

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası kira döneminden önce açılabileceği gibi, kira dönemi içinde de açılabilir. Ancak davanın hükmünün ileriye etkili olabilmesi için yeni dönem başlamadan önce açılması veya ihtarname gönderilmesi önemlidir.

Ana Süre Kuralları

• Yeni kira yılından en az 30 gün önce ihtarname gönderilirse, dava yıl içinde açılsa bile yeni kira dönemine uygulanır.
• Beş yıllık kira süresi dolmuşsa, kiraya veren her zaman kira tespit davası açabilir.
• Beş yıl dolmadan açılan davalar, yalnızca TÜFE oranı ile sınırlı artış yapılmasını sağlar.

---

Kira Tespit Davasında İhtarname Gönderilmesi

Kira tespit davası açmadan önce ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir; ancak uygulanacak kira dönemini doğrudan etkilediği için kritik öneme sahiptir.

İhtarname Gönderme Amacı

• Kiracıya yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağı bildirilir.
• Açılacak davanın yeni döneme etki etmesi sağlanır.
• Taraflar dava açılmadan uzlaşmaya zorlanmış olur.

İhtarname noter aracılığıyla gönderilmeli ve kira dönemine en az 30 gün kala kiracıya tebliğ edilmelidir.

---

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

2023 yılından itibaren kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulanmaktadır. Bu kapsamda:

• Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
• Arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan davalar usulden reddedilir.

Arabuluculuk Süresi

• Arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta içinde tamamlanır.
• Tarafların anlaşması hâlinde dava açmaya gerek kalmaz.
• Anlaşamama halinde düzenlenen son tutanak ile dava açılabilir.

---

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davasının süresi, mahkemenin iş yüküne göre değişmekle birlikte genel olarak:

• İlk derece mahkemesi: 6–12 ay
• İstinaf süreci: 6–9 ay
• Temyiz (gerekirse): 6–9 ay

Dava devam ederken mahkeme talep üzerine bilirkişi incelemesi yapar ve bölgede benzer taşınmazların kira değerlerine göre kira rayici belirler. Bu değer, mahkemece yeni kira bedeli olarak hükme bağlanır.

---

Kira Tespit Davasının Şartları

Bir kira tespit davasının ileri sürülebilmesi için:

1. Geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır.
2. Sözleşmenin yeni döneminin başlamasına yakın olunmalıdır.
3. Beş yıl dolmuşsa rayiç değere göre tespit yapılabilir.
4. Beş yıl dolmamışsa artış TÜFE ile sınırlıdır.
5. Dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olmalıdır.
6. Yeni kira dönemine uygulanacaksa 30 günlük ihtarname önem taşır.

---

Kira Tespit Davasında Yargıtay Uygulaması

Yargıtay kararlarına göre kira tespit davası sonucunda belirlenen bedel:

• Karar tarihinden değil, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerlidir.
• Hukuken geriye dönük bir etki oluşturur, ancak sadece ilgili kira yılı için uygulanabilir.

---

Sonuç

Kira tespit davası, kira bedelinin güncel ekonomik koşullara uygun hâle getirilmesini sağlayan önemli bir dava türüdür. Sürelerin dikkatli takip edilmesi, zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılması ve sürecin ihtarname ile desteklenmesi, kiraya veren veya kiracı için sürecin daha avantajlı ilerlemesini sağlar. Bu sebeple haklarınızın tam olarak korunabilmesi için bu süreçte Ankara kira avukatı ile çalışmak süreci hızlandırır ve hak kaybını önler.