Giriş
Taşınmaz işlemleri uygulamada çoğu zaman vekil aracılığıyla gerçekleştirilmektedir. Taşınmaz malikinin bizzat işlem yapamadığı durumlarda bir kişiye vekâletname verilerek satış, devir veya diğer tapu işlemleri yapılabilir. Ancak bazı durumlarda vekil, kendisine verilen yetkiyi malik aleyhine kullanabilir ve taşınmazı hukuka aykırı şekilde devredebilir.
Bu gibi hallerde, taşınmazın gerçek sahibi vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açarak hatalı tapu kaydının düzeltilmesini talep edebilir.
Bu dava ile amaç, vekilin hukuka aykırı işlemi sonucu oluşan tapu kaydının iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesidir.
Vekâlet Sözleşmesi Nedir?
Vekâlet sözleşmesi, bir kişinin başka bir kişinin işini görmeyi veya onun adına hukuki işlem yapmayı üstlendiği sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen bu sözleşme, taraflar arasındaki güven ilişkisine dayanır.
Vekil, kendisine verilen yetkiyi kullanırken:
- vekâlet verenin talimatlarına uymak
- onun menfaatlerini gözetmek
- sadakat ve özen yükümlülüğüne uygun hareket etmek
zorundadır.
Bu yükümlülüklere aykırı davranılması durumunda vekil, hukuki sorumluluk altına girer.
Vekâlet Yetkisinin Kapsamı
Vekilin yapabileceği işlemler, vekâletname ile belirlenir. Eğer vekâletnamede yetkinin kapsamı açıkça belirtilmemişse, yapılacak işin niteliğine göre yorumlanır.
Taşınmaz işlemleri açısından önemli bir husus bulunmaktadır. Hukuka göre vekil, özel olarak yetkilendirilmedikçe taşınmazı devredemez veya taşınmaz üzerinde ayni hak kuramaz.
Bu nedenle taşınmaz satışına ilişkin vekâletnamelerde genellikle özel yetki verilmesi gerekir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması
Vekilin, kendisine verilen yetkiyi vekâlet verenin zararına olacak şekilde kullanması vekâlet görevinin kötüye kullanılması olarak kabul edilir.
Örneğin:
- taşınmazın malikinin bilgisi dışında satılması
- piyasa değerinin çok altında bir bedelle devredilmesi
- vekilin kendi çıkarı doğrultusunda işlem yapması
- taşınmazın vekilin yakınlarına devredilmesi
gibi durumlarda vekalet görevinin kötüye kullanılması söz konusu olabilir.
Bu gibi durumlarda gerçek hak sahibi, yapılan işlemin iptalini talep edebilir.
Tapu İptal ve Tescil Davası
Vekilin yetkisini kötüye kullanarak yaptığı tapu devri işlemleri, bazı durumlarda yolsuz tescil niteliği taşır.
Bu durumda taşınmazın gerçek sahibi:
- taşınmazı devralan kişiye karşı
- tapu kaydının iptali ve kendi adına tescili için
tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Mahkeme davayı kabul ederse:
- Tapu kaydı iptal edilir.
- Taşınmaz yeniden gerçek hak sahibi adına tescil edilir.
Taşınmazı Devralan Üçüncü Kişinin Durumu
Vekilin yaptığı işlem sonucunda taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmiş olabilir. Bu durumda üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı büyük önem taşır.
Eğer taşınmazı devralan kişi:
- vekilin yetkisini kötüye kullandığını biliyor
- veya bunu bilebilecek durumda bulunuyorsa
tapunun iptali talep edilebilir.
Ancak taşınmazı devralan kişi iyi niyetli ise, yani vekilin yetkisini kötüye kullandığını bilmiyorsa, bazı durumlarda tapu kaydının korunması söz konusu olabilir. Bu durumda gerçek hak sahibi, vekile karşı tazminat talep edebilir.
Zamanaşımı Süresi
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları genellikle yolsuz tescile dayandığından zamanaşımına tabi değildir.
Bu nedenle hak sahibi kişiler, aradan uzun süre geçmiş olsa bile dava açma imkanına sahip olabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle açılacak tapu iptal ve tescil davalarında:
- Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Taşınmaz davalarında yetki kesin niteliktedir.
Örnek Bir Olay ve Zarar Hesabı
Örneğin bir kişi, yurtdışında bulunduğu için bir yakınına vekâletname vermiş olsun.
Vekil, piyasa değeri 5.000.000 TL olan taşınmazı malikinin bilgisi olmadan 800.000 TL bedelle başka bir kişiye devretmiş olsun.
Bu durumda ortaya çıkan zarar:
5.000.000 TL – 800.000 TL = 4.200.000 TL
Taşınmaz sahibi:
- tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazı geri alabilir
- ayrıca vekile karşı 4.200.000 TL’ye kadar tazminat talep edebilir.
Sonuç
Vekalet görevinin kötüye kullanılması, taşınmaz hukukunda sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Vekilin yetkisini kötüye kullanarak yaptığı işlemler, taşınmaz malikinin ciddi hak kaybına uğramasına neden olabilir.
Bu gibi durumlarda hukuki yol olarak tapu iptal ve tescil davası açılabilir ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesi sağlanabilir. Ancak dava süreci çoğu zaman kapsamlı delil incelemesi gerektirdiğinden hukuki sürecin dikkatle yürütülmesi büyük önem taşır.
GÖKAY HUKUK DANIŞMANLIK 
Yorum bırakın